住宅購入の
役立ち情報

知っておきたい基礎知識

物件選びだけじゃない!
住宅購入で覚えておくべき役立ち情報

新居を購入するまでの流れや住宅ローンと税金などの資金関連について、知っておくべき基礎知識をわかりやすくまとめてみました。専門知識までは不要でも、住宅会社とのやりとりでは必須となる役立ち情報ばかりです。

物件選びのポイント

条件に合うエリアを絞り込む

一戸建てを購入する場合、家族で中長期的に暮らすことになるのが一般的。基本的には住宅街になると思いますが、それでも新興住宅街か古くからある住宅街か、大都市部か郊外なのか、条件の優先度によって候補となる地区は変わってきます。エリアを絞り込む際は、大きなエリア選びと並行して、そのエリア内でもどの地区にするのかを検討しておく必要があります。最寄り駅からの距離は同じでも、地区によって地価にかなり差があるケースもあるからです。

物件の周辺環境は細かくチェックする

学校、病院、商業施設、駅などへの距離はもとより、時間帯による人の流れや交通状況の変化など、候補地については朝昼晩にわたって、足を運んで現地確認することをおすすめします。静かな住宅街に見えても、朝の抜け道になっていたりで、思いのほか交通量が多いなんて事はよくあること。可能であれば近所付き合いの状況などもヒアリングしたいところです。

資産価値は将来を見込んで想定する

一戸建ての購入は土地と建物が資産となります。土地の資産価値も必ずしも右肩上がりではない時代なので、郊外の場合は中長期的視点で試算価値を検討する必要があります。路線価取引相場などは現在だけでなく、過去の推移などもチェックしておくといいでしょう。建物は経年劣化が避けられないので、長く住むことを前提とするなら、担保価値を期待するのは現実的ではありません。耐震性能やエコ設備など長期優良住宅などは優位性があるものの、住み替え時は基本的に土地の価値が重視されると考えてください。

住宅購入の流れ

住宅購入の一般的な流れを紹介します

住宅購入時、住宅ローンを利用する場合の流れは主に以下の11項目となります。
1.物件及び住環境などのリサーチ
物件情報サイトを中心に、販売されている物件情報や候補地周辺の状況などをリサーチします。条件設定をして検索すれば、物件による価格の違いや相場などもわかってくると思います。

2.不動産会社への問い合わせと物件見学
気になる物件があればできるだけ見学してみること。不動産会社の対応もわかりますし、物件自体の違いも実感できると思います。

3.候補物件の絞り込み
物件を何件か見学すれば、比較検討する中で候補は2~3件に絞れると思います。その際、家族にとっての優先事項を整理しておくといいでしょう。

4.物件購入の申し込み
住宅購入意思を明確にする意味での申し込みを行います。交渉などはここからでも可能で、10万円程度の証拠金などが必要となる場合があります。

5.住宅ローンの事前審査
購入物件が具体的になったところで住宅ローンの事前審査を受けます。ローン審査に通るのか、いくら借入できるのかによって資金計画が決まってきます。

6.重要事項説明書と契約書の確認
契約締結するにあたって、不動産会社からは契約日の前に重要事項説明書と契約書が提示されます。内容は細部まできちんとチェックしてください。

7.契約書の締結
内容に納得できたら契約を締結します。契約締結後にキャンセルすると手付金は戻らず、違約金が発生するケースもあるので注意してください。

8.住宅ローンの契約
住宅購入の契約をした上で、事前審査に問題がなければ住宅ローンの本審査・ローン契約となります。

9.完成前の物件内覧
新築物件で建物が未完成の場合、引渡前のタイミングで事前内覧会を実施します。仕上がり状態が契約書と合っているかをチェックして、問題があれば引渡までに問題解決してもらうことになります。

10.住宅ローンの残金決済
購入金額のうち、手付金以外の残金を住宅ローンの金融機関から不動産会社支払ってもらいます。不動産会社はそれを持って支払完了とするわけです。

11.物件の引渡と入居
家の鍵の受取や所有権保存登記などの手続きを経て、新居での生活がスタートとなります。

住宅ローンと税金について

住宅ローンの種類

公的融資
地方自治体による自治体融資と、住宅金融支援機構などによる財形融資があります。

民間融資
銀行や信用金庫・信用組合、農協の他、保険会社やノンバンクなどが住宅ローンを提供しています。ハウスメーカーや建設業者などは提携ローンを物件購入に斡旋する場合があります。

フラット35
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローン。長期固定金利型で15年以上35年以下の設定となります。

選択基準は何?住宅購入に使える住宅ローンの基礎知識

日本では長い間低金利時代が続いていますが、それでも住宅購入資金は多額の借入となるので、ほんの少しの融資条件の違いがトータルの支払い額に大きく影響するもの。そこで、住宅ローンを選ぶ際のポイントを3点ほど紹介しておきます。

低金利のローンを優先的に利用する

当たり前ですができるだけ低金利のローンを利用したいもの。ただし、融資審査に通らないと利用できませんし、複数の住宅ローンを利用するようなケースもあります。そのため、金利の低い順に複数の住宅ローンを候補として、資金計画を想定しておくといいでしょう。

低金利時代でも固定金利型ローンが無難

低金利時代であっても長期間返済となる住宅ローンではやはり固定金利型の方が返済リスクは低いのです。返済初期は変動金利型の方が有利でも、先行き金利が上がった時、返済負担が予想以上に大きくなる可能性があるからです。フラット35が推奨されるのも返済計画が立てやすいからに他なりません。

住宅ローンはできるだけひとつにまとめる

上でも触れましたが、審査結果によっては複数の住宅ローンを利用するケースもありますが、借入総額が同じでも複数のローンを組むと印紙税や事務手数料がかさむというデメリットがあります。金利が低くてもまとまった金額を借りられない場合、複数ローンがいいか、多少金利は上がっても一本化した方がいいか、きちんとシミュレーションして比較しましょう。

住宅購入に際してかかる税金の基礎知識

住宅購入でかかる税金には以下の4つがあります。

印紙税
売買契約書やローン契約書など契約書に記載された金額に応じた税金がかかります。

消費税
土地は非課税で、建物と仲介手数料には消費税がかかります。

登録免許税
不動産登記にかかる税金で、固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。

不動産所得税
本来は固定資産税評価額の4%が不動産取得に際してかかるのですが、平成30年3月31日までは特例で3%になっています。

これらの税金は購入タイミングによって軽減措置が受けられたり、消費税だと10%に上がることが予定されているなど変動する部分があります。また、住宅購入後に確定申告することで住宅ローン控除によって所得税や住民税が軽減されるケースもあります。